Le régime micro-foncier

Principes généraux

Depuis 1998 les propriétaires bailleurs peuvent bénéficier du régime "micro foncier".Ce système ultra simplifié de déclaration s'applique automatiquement, sauf option contraire, aux propriétaires bailleurs qui perçoivent moins de 15 000 euros par an.

1. Le propriétaire porte le montant brut annuel de ses revenus fonciers sur la case prévue à cet effet sur la déclaration générale des revenus.
2. L'administration applique un abattement forfaitaire de 40% pour frais et charges (30% à compter de l'imposition des revenus de 2006) et soumet au barème progressif 60% de ce revenu foncier brut.

Les contribuables concernés ne peuvent donc plus imputer aucune charge puisqu'ils bénéficient d'un abattement forfaitaire global. Cela permet d’éviter de remplir la déclaration de revenus immobiliers (déclaration 2044).

Conditions à respecter

Le total annuel des revenus bruts fonciers encaissés par le foyer fiscal doit être inférieur à 15.000 euros (hors TVA).
Il n'est pas tenu compte des provisions pour charges payées par le locataire, ni des contributions sur les loyers (ancien droit de bail, taxe additionnelle, etc.).
Le plafond est apprécié en tenant compte de l'ensemble des loyers encaissés au cours de l'année.

Les contribuables exclus du régime micro-foncier

Le propriétaire ne peut donc pas bénéficier du "micro-foncier" s'il perçoit des loyers de biens immobiliers relevant des régimes spéciaux :

• monuments historiques et assimilés s'ils procurent des revenus fonciers,
• immeubles bénéficiant de la loi Malraux ou situés en Zone franche urbaine,
• certains immeubles détenus en nue-propriété qui procurent des revenus locatifs,
• immeubles ayant obtenu une réduction d'impôt pour investissement locatif, et dont les revenus bénéficient d'une déduction forfaitaire majorée pour 10 ans,
• immeubles bénéficiant des dispositifs Périssol, Besson, Robien et Lienemann,
• immeubles appartenant à une SCI non dotée de la transparence fiscale.

Les revenus fonciers doivent être imposés selon le régime de droit commun (régime réel).

Régime micro foncier : Option

Le propriétaire peut formuler une option pour le régime réel d'imposition au moment de la déclaration de revenus.
Cette option est irrévocable pendant une période de trois ans et se renouvelle ensuite tacitement pour la même période. Elle est intéressante que si le propriétaire a effectué des travaux non couverts par la déduction forfaitaire de 14% et dépassent 26% (40%-14%) du montant de son revenu foncier brut.