Défiscalisation Immobilière : Question Réponses

Qu’est ce que la  défiscalisation ?

Solution de réduction d’impôt mise en place par le législateur ou par le gouvernement. La défiscalisation permet d’alléger sa charge fiscale en réduisant ses impôts.

Qui est concerne par la defiscalisation immobiliere ?

Tout contribuable payant des impôts.
Plus votre Tranche Marginale d'Imposition est élevée, plus votre potentiel de défiscalisation est important (donc votre économie d’impôt).

Quelle est la différence entre réduction fiscale et déduction fiscale ?

• Les réductions d’impôts viennent directement  en déduction de l’impôt dû.
• Les déductions sont soustraites au revenu net imposable et donc entraîne mécaniquement une baisse d’impôt.

Pourquoi le législateur met il en place  des solutions pour réduire l’impôt sur le revenu ?

Les lois de défiscalisations ont été créées pour palier à un déficit ou à une carence de l’Etat dans certains domaines tout en faisant en sorte de ne pas réduire le montant des perceptions.
Ainsi lorsqu’il faut créer de nouveaux logements dans une France ou le parc locatif est en déficit (800 000 logements), on fait appel à des lois comme la loi de Robien. Ce type de mesure permet à l’Etat, outre la construction de logements neufs destinés à la location, de relancer l’économie au travers d’un moteur essentiel, l’immobilier.

Quels sont les risques d’une opération de défiscalisation ?

Les revenus locatifs sont un des éléments essentiels de l’opération. A ce titre il est très important que ceux-ci soient garantis car les loyers non perçus viendraient se déduire de l’économie d’impôt réalisée.

Peut on cumuler plusieurs lois de défiscalisation immobilière ?

Oui. A condition de respecter les règles concernant les plafonds de déficit foncier.

Pourquoi investir dans l’immobilier ?

Plus rentable que les fonds en euros, moins risqué que les actions et les obligations, la pierre constitue aujourd'hui un compromis équilibré entre rentabilité et sécurité. C'est une des meilleures solution de placement pour se constituer un patrimoine sans apport.

Qu’est-ce que l’Assurance « Dommage Ouvrage » ?

Il s'agit d'une assurance qui s'étale sur 10 ans à partir de la date de réception des travaux de ou des entreprises ayant réalisé votre bien. Elle comprend :

• La garantie de bon fonctionnement (biennale)
• La garantie décennale.

Qu’est-ce que la garantie de Parfait Achèvement ?

Il s'agit d'une garantie annuelle. Pendant l'année dite "de parfait achèvement des travaux", chaque entreprise se doit d'exécuter ce dont elle a été chargée et notamment d'en supporter tous les risques.

Qu’est-ce que la garantie de bon fonctionnement ?

La garantie de Bon fonctionnement (biennale) qui prolonge d'un an la garantie de parfait achèvement, couvre les éléments d'équipement que l'on peut enlever ou démonter ou remplacer sans détériorer la construction (volets, menuiseries intérieurs, canalisations apparentes, chaudière, radiateurs, etc. …)

Qu’est-ce que la garantie décennale ?

La garantie décennale couvre pour 8 années supplémentaires les dommages qui pourraient compromettrent la solidité de l'ouvrage ou le rendre impropre à sa destination (fissures dangereuses ou infiltrations dans le mur ou le plancher, mauvaise étanchéité des façades, fondations, ossature.)
Attention: L'assureur dommages ouvrage peut refuser d'intervenir pour les dommages s'ils ne mettent pas en péril la construction ou ne la rende pas impropre à sa destination.

Comment financer une acquisition dans le cadre de la loi De Robien ?

Pour acheter dans le cadre de la loi De Robien, il n'est pas nécessaire d'avoir un apport de base, tout dépend de l'effort mensuel de trésorerie souhaité (appelé aussi effort d’épargne). Il est en effet possible d'optimiser votre investissement en le finançant à 100 % avec un taux de crédit bas.

Dans quel secteur géographique est-il plus intéressant d’investir en De Robien ?

L'investissement dans le cadre de la loi de Robien peut se révéler intéressant dans tous les secteurs géographiques. Cependant, l'amortissement se calculant sur le prix d'achat et le loyer étant plafonné, les programmes immobilier dans les grandes métropoles notamment  dans Paris intra-muros, aux prix plus élevés que dans le reste de la France, s'avèrent être un investissement un peu moins intéressant que dans les autres secteurs (la rentabilité de l’investissement sera plus faible).

L'investissement immobilier : un choix judicieux ?

La situation du marché immobilier présente un fort déficit de logements neufs et une forte demande locative rend la situation du marché immobilier favorable. Les taux d'intérêts rendent encore plus attractif le montage financier.
Ce secteur bénéfice également d'un bon encadrement par les pouvoirs publics. En élaborant un produit adapté grâce à un emplacement étudié, l'utilisation de matériaux de qualité et le respect des critères de location, on met toutes les chances de son côté pour la réussite de l'opération.

Puis-je espérer une plus value lors de la revente ?

Le marché immobilier est actuellement en constante progression, toutefois vous effectuerez la revente dans d'excellentes conditions et effectuerez une plus value significative si :

• le prix d'achat est en adéquation avec le prix du marché.
• l'emplacement est choisi selon des critères de rentabilité économique en fonction du besoin locatif et non sur des considérations affectives.
• les matériaux de construction garantissent la bonne tenue du produit dans le temps.

Bien en tendu si le marché se porte bien, la sortie de l'opération s'effectue dans les meilleures conditions. Si le contexte est plus difficile, c'est souvent le locataire qui rachète le bien en exerçant son droit de préemption et en profitant de taux d'intérêts faibles dans un montage financier adapté.

Quels sont les risques dans l'utilisation des textes de loi ?

Les textes de défiscalisation sont clairs et sans ambiguïté. Ils sont votés officiellement par le gouvernement dans le cadre des Lois de Finance. Ils ne peuvent être remis en causes et obéissent à des règles juridiques.