Une bulle immobilière sur le point d'éclater ?

C'est à y perdre son latin. Que doit-on penser aujourd'hui du marché de l'immobilier ? Si certaines données, tangibles, témoignent d’un ressaisissement du secteur après la crise économique de 2008, on ne sait plus qui croire concernant les perspectives qui se dessinent. Est-il correct de parler de bulle immobilière ou n'est-ce qu'un effet d'annonce ? D'autres encore parlent de son prochain « éclatement »...à considérer qu'il y en ait une, de bulle immobilière. Alors qu'en est-il vraiment ?

Pour le savoir, le Centre d'analyse stratégique, institution d'expertise et d'aide à la décision qui a pour objectif d'éclairer le Gouvernement dans la définition d'orientations stratégiques sur le plan économique, social, environnemental ou encore technologique, vient de publier une note qui risque de modifier quelque peu la donne dans l'appréhension et la lecture du marché de l'immobilier.

Une bulle, oui mais...

Ainsi, cette note, intitulée « L'évolution des prix du logement en France sur 25 ans » se donne-t-elle les moyens d'analyser la conjoncture immobilière, à l'aune de données détaillées et finement étudiées. Cette analyse offre donc quelques clefs pour une meilleure compréhension de l'évolution des prix, qui aujourd'hui échappent à l'entendement au regard de leur niveau si élevé, et avance, tout en contrastes, l'idée d'une bulle immobilière. L'étude souligne en effet que « Il est par essence impossible de prouver l'existence d'une bulle (immobilière – ndlr) : ce n'est que lorsqu'elle éclate que son existence s'impose à tous. CQFD ?

Nous avons donc besoin de comprendre pourquoi certains affirment haut et fort le règne d'une bulle immobilière, alors que d'autres ne voient sur ce marché que les turpitudes d'une offre et d'une demande contrariées par des jeux complexes se jouant entre taux, inflation, endettement, fiscalité etc. Enfin, si bulle il y a, disposons-nous aujourd'hui de données concrètes qui conduiraient à son inéluctable et proche éclatement dont on entend déjà le murmure ? Éléments de réponse.

Le ratio prix/revenu

Le tunnel de Friggit, ça vous parle ? Il s'agit d'un indicateur, sous forme de graphique, portant le nom de son auteur, qui met en relief le rapport entre les prix de l'immobilier et les revenus des ménages. Le rapport avec la bulle immobilière ? On évoque cette dernière lorsqu'il y a une augmentation forte et rapide des prix des biens immobiliers, ce, en déconnexion totale avec certaines données économiques comme notamment les salaires. Ceci explique donc cela...mais nous ne sommes pas pour autant sortis du tunnel ! C'est un fait acquis, les prix de l'immobilier d'aujourd'hui ont retrouvé leur vigueur d'avant crise, atteignant même des sommets dans la capitale où l'on parle de 8000 euros le mètre carré pour juin 2011. Et les revenus ? Ils sont loin d'avoir subi la même augmentation, tout porte donc à croire qu'il existe bel et bien une bulle immobilière.

Il ressort de l'étude menée par le Centre d'analyse stratégique que les prix des loyers et les prix d'acquisition n'ont pas suivi la même évolution sur ces quinze dernières années. Si les premiers ont progressé à une cadence proche de celle des salaires, les prix des biens immobiliers à l'achat ont, quant à eux, subi un fort coup de bambou : ils ont tout simplement doublé en quinze ans !

Quelle est l'origine de cette hausse de prix ?

Elle ne peut être, selon les auteurs de cette étude, expliquée « que marginalement » par un coût de la construction qui a augmenté ou encore par un éventuel manque de logements pour satisfaire la demande.

Cette envolée des prix dans l'immobilier trouve sa source ailleurs et plusieurs facteurs en sont la cause :

• de moins en moins de terrains disponibles à la vente dans des secteurs tendus, c'est à dire où tout le monde à envie de s'installer et où, par conséquent, les biens sont rares
• des taux d'emprunt immobilier bas
• une croissance de la population, avec une diminution de la taille des ménages (2,9 personnes par ménages en 1975 contre 2,3 en 2005), et donc aussi, plus de petits ménages qu'auparavant
• un vieillissement de la population, d'où des ménages moins mobiles, ce qui induit des taux de rotation -comprenez changement de logement- moins élevés...et donc moins de transactions
• des ménages qui peuvent emprunter plus sur une plus longue période (les emprunts immobiliers sur 25 ans ont fait un bond considérable ces dernières années, alors qu'ils étaient quasi inexistants il y a encore15 ans)
• une fiscalité favorable et incitative à l'investissement (PTZ pour l'ancien dès 2005, la possibilité de déduire des intérêts d'emprunt de la loi TEPA...)
• des vagues de spéculations
• un lent renouvellement du parc immobilier.

Autant de paramètres qui ont contribué directement à cette flambée des prix dans l'immobilier ces quinze dernières années.

L'ancien toujours aussi cher

Le coup de massue est principalement sur l'ancien, surtout du fait de sa rareté. Le logement ancien est plus recherché et souvent localisé dans des secteurs très demandés. La note d'analyse souligne en effet que ce sont essentiellement les prix des logements anciens qui ont considérablement grimpé depuis 1995, comme le montre le graphique -Friggit - ci-dessous sur l'évolution du prix réel des logements anciens et des loyers.

Une hausse des prix disparate

Toutefois, l'analyse révèle des disparités flagrantes en termes de flambée des prix en fonction de la zone géographique : pour l'Ile de France, il est notamment écrit que « la montée des prix dans les quartiers les plus demandés alimente les phénomènes d'éviction des populations qui n'ont pas les moyens d'y habiter, et renforce la concentration de ces mêmes populations dans les quartiers les moins demandés. Simultanément, les ménages qui peuvent fuir les quartiers en voie de paupérisation le font et vont grossir la demande pour des logements situés dans les espaces résidentiels valorisés, aggravant le mécanisme haussier », et l'étude d'ajouter « Toute la difficulté consiste donc à satisfaire une demande qui a tendance à se concentrer dans des zones déjà tendues ».

En résumé, les quartiers aisés ne sont pas prêts de voir les prix de leurs biens immobiliers baissés, et les grandes villes, Paris et celles de province, qui drainent l'essentiel de l'activité économique, du fait de cette attractivité, affichent des prix bien plus élevés que dans d'autres secteurs et cela sera sans aucun doute une constante.

Des biens surévalués ?

Si le Centre d'Analyse Stratégique reconnaît l'impact de certaines données, comme énoncées précédemment, sur le mouvement haussier des prix des biens de l'immobilier depuis quinze ans, il sème toutefois le trouble lorsqu'il souligne que ces mêmes éléments (rareté du foncier, taux bas, capacité d'endettement plus grande,  fiscalité favorable, croissance démographique, vieillissement de la population...) « ne paraissent pas en mesure d'expliquer l'accélération de la hausse des prix observée depuis la fin des années 90 et leur déconnexion de l'évolution des loyers », et d'ajouter « l'hypothèse d'une surévaluation des biens immobiliers ne peut donc être exclue ».

La faute aux propriétaires ?

Selon A Jacquot, auteur de « Loger les classes moyennes » et cité dans cette analyse, la hausse des prix serait liée au nombre de propriétaires, beaucoup moins impactés par la hausse des prix que les primo-accédants. Les premiers profitent souvent du coup de pouce-non négligeable- de la plus-value réalisée lors de la vente du précédent logement, et il va de soi que, dans ce cas de figure, les conditions de financement, tout comme les revenus, leur sont bien plus favorables qu'aux primo-accédants.  Ainsi le chercheur a-t-il constaté que « la hausse des prix des logements a été la plus forte dans les pays où la proportion des ménages propriétaires de leur résidence principale était la plus élevée », comme en Espagne, en Irlande ou encore au Royaume-Uni. Une hypothèse corroborée par d'autres travaux antérieurs qui ont montré que « la volatilité du prix du logement est d'autant plus forte que le taux de propriétaires est élevé ».

Vers un éclatement de la bulle ?

Certains le prédisent...L'analyse le relativise...Ainsi, conclue-t-elle que « Dans l’éventualité où une telle bulle viendrait à se dégonfler, ses effets néfastes pourraient néanmoins être relativisés, d’une part parce que l’endettement des ménages reste limité et d’autre part parce que le secteur de la construction n’est pas hypertrophié en France ». Et comme l'a souligné cette même étude sur la bulle immobilière « ce n'est que lorsqu'elle éclate que son existence s'impose à tous ».

Alors si elle se dégonfle sans trop d'effets, cette fameuse bulle immobilière  risque de n'avoir eu que l'éclat médiatique de sa supposée existence.