Fiscalité
L'indice des loyers INSEE : l'indice de référence
Qu'est-ce que l'indice des loyers ?
Depuis le 1er janvier 2006, l'indice des loyers, aussi appelé l'indice INSEE, est publié chaque trimestre. Il sert de base pour la révision des loyers des logements soumis à la loi du 6 juillet 1989.
Au lieu de se faire en fonction de la variation de la moyenne sur quatre trimestres de l'indice du coût de la construction établi par l'INSEE, la révision des loyers se fait en fonction de l'indice trimestriel de référence des loyers. Cet indice est constitué pour 60% de l'indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers, pour 20% de l'indice du coût de la construction, et pour 20% de l'indice des prix des travaux d'entretien et d'amélioration du logement.
Les taux de l'indice pour la revalorisation des loyers
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En niveau |
Évolution en % |
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2011 |
119,69 |
+1,60 |
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2010 |
117,81 |
+ 0,09 |
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2009 |
117,70 |
+ 2,24 |
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2008 |
115,12 |
+ 1,81 |
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2007 |
113,07 |
+ 1,44 |
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2006 |
111,47 |
- |
Exemple de calcul de l'indice des loyers
Cas d'un contrat de location signé le 1er novembre 2005, contenant une clause de révision annuelle du loyer à la date anniversaire du bail, en fonction de la moyenne sur quatre trimestres de l'ICC du 4ème trimestre 2005 (date de référence du dernier indice connu à la date de signature du bail).
Au 1er novembre 2008, la révision se fait de la façon suivante :
Loyer mensuel de 2008 x 117,03 (IRL du 3ème trimestre 2008) / 111,01 (IRL du 4ème trimestre 2005) = nouveau loyer
L'indice des loyers INSEE s'applique sans qu'il soit nécessaire de modifier la clause de révision prévue par le bail.
Quand revaloriser un loyer ?
Concernant la revalorisation des loyers, la réglementation en vigueur indique :
« Lorsque le contrat de location prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. L'augmentation du loyer qui en résulte ne peut excéder la variation de l’indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location. »
Le loyer peut être donc augmenté chaque année, à la date indiquée dans le contrat de location ou à défaut, à la date anniversaire du contrat. Toutefois, le loyer n'est révisé chaque année que si une clause du bail le prévoit. En l'absence d'une clause de révision, le loyer restera le même pendant toute la durée du bail.
Par ailleurs, une augmentation du loyer peut être réalisée à l'occasion du renouvellement du bail, lorsque le loyer est manifestement sous-évalué par rapport à celui des logements comparables du voisinage.
Liens utiles
Comment calculer la revalorisation d'un loyer
Cas d'un contrat de location de 1 200 € signé le 1er novembre 2005, contenant une clause de révision annuelle du loyer à la date anniversaire du bail, en fonction de la moyenne sur quatre trimestres de l'ICC du 4ème trimestre 2005 (date de référence du dernier indice connu à la date de signature du bail).
Au 1er novembre 2008, la révision se fait de la façon suivante :
1 200 x 117.03 (IRL du 3ème trimestre 2008) / 111.01 (IRL du 4ème trimestre 2005) = 1 265 €
L'augmentation du loyer sera donc de 65 euros et Mr Durand pourra le revaloriser selon l'indice INSEE à chaque date anniversaire du bail.
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Indice de référence des loyers |
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| Trimestre 1 | Trimestre 2 | Trimestre 3 | Trimestre 4 | |
| 2008 | 115.12 INSEE 16.04.08 |
116.07 INSEE 17.07.08 |
117.03 INSEE 15.10.08 |
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| 2007 | 113.07 INSEE 14.02.08 |
113.37 INSEE 14.02.08 |
113.68 INSEE 14.02.08 |
114.30 INSEE 14.02.08 |
| 2006 | 111.47 INSEE 14.02.08 |
111.98 |
112.43 |
112.77 |
| 2005 | 109.64 INSEE 14.02.08 |
110.08 INSEE 14.02.08 |
110.57 INSEE 14.02.08 |
111.01 INSEE 14.02.08 |
| 2004 | 107.80 INSEE 14.02.08 |
108.28 INSEE 14.02.08 |
108.72 INSEE 14.02.08 |
109.20 INSEE 14.02.08 |
| 2003 | 106.17 INSEE 14.02.08 |
106.61 INSEE 14.02.08 |
107.06 INSEE 14.02.08 |
107.49 INSEE 14.02.08 |
| 2002 | 105.61 INSEE 14.02.08 |
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Le régime micro-foncier
Principes généraux
Depuis 1998 les propriétaires bailleurs peuvent bénéficier du régime "micro foncier".Ce système ultra simplifié de déclaration s'applique automatiquement, sauf option contraire, aux propriétaires bailleurs qui perçoivent moins de 15 000 euros par an.
- Le propriétaire porte le montant brut annuel de ses revenus fonciers sur la case prévue à cet effet sur la déclaration générale des revenus.
- L'administration applique un abattement forfaitaire de 40% pour frais et charges (30% à compter de l'imposition des revenus de 2006) et soumet au barème progressif 60% de ce revenu foncier brut.
Les contribuables concernés ne peuvent donc plus imputer aucune charge puisqu'ils bénéficient d'un abattement forfaitaire global. Cela permet d’éviter de remplir la déclaration de revenus immobiliers (déclaration 2044).
Conditions à respecter
Le total annuel des revenus bruts fonciers encaissés par le foyer fiscal doit être inférieur à 15.000 euros (hors TVA).
Il n'est pas tenu compte des provisions pour charges payées par le locataire, ni des contributions sur les loyers (ancien droit de bail, taxe additionnelle, etc.).
Le plafond est apprécié en tenant compte de l'ensemble des loyers encaissés au cours de l'année.
Les contribuables exclus du régime micro-foncier
Le propriétaire ne peut donc pas bénéficier du "micro-foncier" s'il perçoit des loyers de biens immobiliers relevant des régimes spéciaux :
- monuments historiques et assimilés s'ils procurent des revenus fonciers,
- immeubles bénéficiant de la loi Malraux ou situés en Zone franche urbaine,
- certains immeubles détenus en nue-propriété qui procurent des revenus locatifs,
- immeubles ayant obtenu une réduction d'impôt pour investissement locatif, et dont les revenus bénéficient d'une déduction forfaitaire majorée pour 10 ans,
- immeubles bénéficiant des dispositifs Périssol, Besson, Robien et Lienemann,
- immeubles appartenant à une SCI non dotée de la transparence fiscale.
Les revenus fonciers doivent être imposés selon le régime de droit commun (régime réel).
Régime micro foncier : Option
Le propriétaire peut formuler une option pour le régime réel d'imposition au moment de la déclaration de revenus.
Cette option est irrévocable pendant une période de trois ans et se renouvelle ensuite tacitement pour la même période. Elle est intéressante que si le propriétaire a effectué des travaux non couverts par la déduction forfaitaire de 14% et dépassent 26% (40%-14%) du montant de son revenu foncier brut.
Le régime réel d'imposition
Le régime réel d’imposition vous permet de déduire un certain nombre de charges de votre revenu foncier.
Il s’applique de plein droit au contribuable dont le revenu foncier excède 15 000 € (voir le régime micro-foncier) ou sur option dans le cas inverse.
Vous serez amené à déposer une déclaration spécifique de revenus fonciers N°2044.
Régime réel : le dispositif
Les charges déductibles du revenu brut, acquittées effectivement au cours de l’année d’imposition, comprennent:
- les frais réels de gérance (rémunération d’un administrateur de biens…) et de rémunération des concierges.
- les frais réels de rémunération, honoraire et commission versés à un tiers pour la gestion du logement.
Il s'agit, à titre d'exemple des commissions versées par le bailleur à une agence immobilière.
- l'abattement forfaitaire représentatif des frais de gestion exposés par le bailleur.
Cet abattement forfaitaire, dont le montant est exprimé en euro et par logement (20 Euros), vise à prendre compte les petits frais divers, tels que téléphone ou correspondance, supportés par le bailleur.
- le montant des primes d’assurance.
Désormais, les primes d'assurance sont déductibles quelque soit leur objet dès lorsqu'elles incombent définitivement au bailleur. Il s'agit principalement en pratique des primes d'assurance pour loyers impayés et propriétaire non occupant.
- les frais de procédure.
Les frais de procédure engagés en vue de l'acquisition et surtout de la conservation de ses revenus fonciers par le bailleur sont déductibles.
- les dépenses de réparation et d’entretien.
Il s' agit des dépenses incombant au bailleur, destinées au maintien ou à la remise en état du logement et qui ne modifient ni la consistance, ni l’agencement, ni l’équipement initial du logement. (ex : remplacement d’une chaudière).Les réparations locatives prises en charge par le bailleur ne peuvent être déduites que sous certaines conditions.
- les dépenses d’amélioration qui apportent un nouveau confort sans modifier la structure de l’immeuble et à la condition que le local soit affecté à l’habitation au moment des travaux sauf s’il s’agit de favoriser l’accueil des handicapés. (ex : installation d’une antenne collective TV).
Sont exclus les travaux de construction, reconstruction, agrandissement et les équipement installés à cette occasion. - les intérêts et autres frais liés à un emprunt contractés pour l’acquisition, la construction, la réparation, l’amélioration ou la conservation de l’immeuble.
- les déductions spécifiques. La déduction forfaitaire de droit commun, ainsi que celles d'un montant inférieure, sont supprimées à compter de l'imposition des revenus de l'année 2006. Pour les dispositifs en faveur de l'investissement locatif dont la déduction forfaitaire était majorée, celle-ci est remplacée par une déduction spécifique.
- la déduction spécifique suite à mobilité professionnelle. Les personnes amenées à transférer leur habitation principale pour des raisons professionnelles bénéficient d'une déduction spécifique à valoir sur les revenus bruts fonciers tirés de la location de leur ancienne habitation principale.
- le traitement des provisions pour charges de copropriété. En principe, une charge n'est déductible que lorsqu'elle a été effectivement payée par le syndicat des copropriétaires et affectée à une dépense déductible au regard des règles relatives aux revenus fonciers. Cependant, la ventilation définitive des charges est généralement effectuée l'année suivante. Pour pallier cet inconvénient le copropriétaire bailleur est désormais tenu de déduire les provisions destinées à couvrir les dépenses prévues au budget prévisionnel ainsi que celles prévues pour financer les travaux hors budget prévisionnel au titre de l'année d'imposition en cours. En contrepartie, le bailleur doit procéder à la régularisation des charges légalement déductibles l'année suivante.
- la taxe foncière et la contribution sur les revenus locatifs (CRL) et éventuellement la taxe spéciale d’équipement afférente à l’immeuble.
Mais ne sont pas déductibles: la taxe sur les ordures ménagères, la taxe de balayage et la taxe d’habitation. - la déduction partielle de la CSG sur les revenus fonciers.
Option
Le contribuable placé de plein droit sous le régime du micro foncier peut opter pour le régime réel d’imposition.
- L’option est globale et s’applique à l’ensemble des revenus fonciers réalisés par le foyer fiscal,
- Elle est irrévocable pour une période de 3 ans et renouvelable tacitement pour la même durée sauf dénonciation expresse.
Déficits fonciers
Principe :
Il y a déficit foncier, lorsqu’au cours d’un même l’année les charges déductibles sont supérieures au revenu foncier brut.
Vous ne pouvez imputer le déficit constaté que sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Exception :
La déduction du déficit foncier du revenu global est possible lorsqu’il résulte de dépenses autres que les intérêts d’emprunt et dans la limite de 10 700 €.
Lorsque le revenu global est insuffisant pour absorber le déficit foncier, l’excédent est imputable sur les revenus globaux des 6 années suivantes.
La fraction de déficit supérieur à 10 700 € ainsi que celle résultant des intérêts d’emprunt est déduite dans les conditions de droit commun sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
L’imputation des déficits fonciers sur le revenu global n’est définitivement acquise que si le contribuable maintien l’affectation de l’immeuble à la location jusqu’au 31 décembre de la 3ème année suivante.
(Sauf décès, invalidité, perte d’emploi du contribuable ou de son conjoint, expropriation pour cause d’utilité publique).
Travaux et réductions d'impôts
Certaines dépenses ou investissements dans la résidence principale donnent droit à des réductions d'impôts :
Gros équipements
On sait que le taux réduit de TVA (5,5%) s'applique à l'ensemble des travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement et d'entretien, ainsi qu'à la fourniture des équipements et matières premières nécessaires, à l'exception de certains gros équipements. A savoir : les gros appareils de chauffage installés dans des immeubles collectifs (chaudière, cuve à fioul, citerne à gaz, pompe à chaleur), les saunas et hammams, les ascenseurs, etc.
Si ces gros équipements sont fournis dans le cadre de travaux affectant la résidence principale du contribuable et payés entre le 1er janvier 2003 et le 31 décembre 2005, celui-ci bénéficie d'un "crédit d'impôt". Le bénéfice du dispositif est accordé non seulement aux propriétaires mais aussi aux locataires, aux usufruitiers, et aux occupants à titre gratuit. En principe, le logement doit être achevé depuis plus de deux ans.
Quand les travaux concernent des locaux mixtes affectés principalement à l'habitation principale, l'ensemble des dépenses est pris en compte.
Énergie renouvelable
La Loi de Finances 2001 a étendu le crédit d'impôt aux équipements de production d'énergie utilisant une source d'énergie renouvelable installée dans les logements individuels. A savoir : équipements de chauffage et de fournitures d'eau chaude ou d'électricité fonctionnant à l'énergie solaire, éolienne, hydraulique; pompes à chaleur; équipements de chauffage et de fournitures d'eau chaude ou d'électricité fonctionnant au bois, tels que poêles, foyers fermés, inserts des cheminées intérieures et chaudières.
L'équipement en question doit être vendu par l'entreprise qui procède à son installation et ne peut être acquis seul par le particulier. Aucune condition d'ancienneté du logement n'est exigée pour ce type d'équipements.
Isolation thermique et régulation du chauffage
La Loi de Finances 2002 a étendu le crédit d'impôt à l'achat de matériaux d'isolation thermique et d'appareils de régulation de chauffage, fournis dans le cadre de travaux éligibles au taux réduit de TVA. Les dépenses prises en compte sont celles effectuées du 1er janvier 2003 au 31 décembre 2005 et le logement doit avoir plus de deux ans.
Isolation thermique
Les matériaux d'isolation doivent être posés sur les planchers sur sous-sol ou vide sanitaire, les toitures sur combles, les toitures-terrasses, les murs en façade ou en pignon, les portes extérieures.
Ouvrent ainsi droit au crédit d'impôt
- la pose de doubles vitrages isolants, de châssis de fenêtres avec joints d'étanchéité, de survitrage, de doubles
- fenêtres :
- les dépenses d'acquisition de volets isolants certifiés (ou non certifiés d'une épaisseur supérieure à 22 mm)
- les dépenses de calorifugeage d'installations thermiques.
Régulation de chauffage
Ouvrent droit au crédit d'impôt
- les systèmes permettant la régulation des installations de chauffage par thermostat d'ambiance ou sonde extérieure, avec horloge de programmation ou programmateur, la régulation individuelle terminale des émetteurs de chaleur (robinets thermostatiques, etc.), la limitation de la puissance électrique du chauffage électrique en fonction de la température extérieure; - les matériels installés dans des immeubles collectifs permettant une meilleure répartition de la chaleur délivrée à chaque logement, les systèmes de télégestion de chaufferie permettant une régulation, etc.
Travaux pour les personnes âgées ou handicapées
Ouvrent droit au crédit d'impôt les frais d'installation d'équipements spécialement conçus pour les personnes âgées ou handicapées, effectuées du 1er janvier 2004 au 31 décembre 2005. Aucune condition d'ancienneté du logement n'est exigée.
Le crédit d'impôt
Le crédit d'impôt est égal à 15% (ou 25% pour les travaux liés aux personnes âgées ou handicapées) du montant total TTC des dépenses d'acquisition facturées, prises dans la limite de certains plafonds.
Ces plafonds sont de 4 000 euros pour une personne seule ou 8 000 euros pour un couple, augmenté de 400 euros pour le premier enfant et chaque personne à charge (autre que les enfants), 500 euros pour le second enfant et 600 euros par enfant à compter du troisième.