L'amortissement est une charge déductible du revenu foncier imposable qui s'ajoute aux autres frais que vous pouvez déduire en régime de location ordinaire.
Si les charges sont supérieures aux loyers, le déficit foncier constaté est imputable sur votre revenu global dans la limite de 10.700 €. Il entraîne donc une diminution de votre impôt sur le revenu.
Vous achetez un appartement d'une valeur de 100.000 € que vous mettez en location.
Vous pouvez déduire 6.000 € de vos revenus fonciers imposables chaque année
pendant 7 ans, puis 4000 € chaque année les 2 années suivantes.
Soit un total de déduction sur 9 ans de 50 000 euros.
Soit : 6 % pendant 7 ans + 4 % pendant 2 ans = 50 % amortis en 9 ans
Base de calcul de l'amortissement
Dans le cadre d'un achat en VFA (Vente en Futur Etat d'achèvement) il concerne le prix d'acquisition majoré de frais (commission de intermédiaires, honoraires du notaire, droit de timbre et de mutation, TVA).
Il est fixé au premier jour du mois de la date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. En cas d'acquisition ou d'achèvement, la première annuité doit être calculée en prorata temporis (par exemple 11/12eme pour un bien achevé en février).
Il faut savoir que la mise en place du dispositif Robien est intéressant dès lors que vous payez un minimum de 2500€ d'impôt sur le revenu par an et que votre TMI (Taux Marginal d' Imposition) est supérieur ou égal à 14 %.
Pour certains foyer fiscaux, l'investissement en loi Robien est un excellent moyen d'utiliser intelligemment une partie de leurs impôts ainsi que les loyers versés par un locataire pour se constituer du patrimoine ainsi que des revenus complémentaires.
L'investissement immobilier Robien permet de répondre à cinq objectifs fiscaux et patrimoniaux :
A court terme (essentiellement les 5 premières années) : vous allez reduire vos impôts de manière plus ou moins importante suivant votre fiscalité.
A moyen terme : cet investissement vous permet de bénéficier de revenus complémentaires et donc de répondre par exemple à des problématiques de pouvoir d'achat ou de financement d'étude des enfants. De plus vous vous êtes constitué un patrimoine immobilier.
A long terme : vous aurez la possibilité de bénéficier d'une retraite plus confortable et donc de compenser la perte de revenus.
Le contribuable perd le bénéfice de la déduction si :
Dans ce cas, Le montant des amortissements déduits est réintégré dans le revenu net foncier de l’année relative à la remise en cause. Cependant, lorsque le contribuable subit l’un des évènements suivants :
La réintégration des amortissements déduits ne sera pas effectuée.
Pour bénéficier de la déduction au titre de l’amortissement, le propriétaire est tenu de joindre à sa déclaration des revenus de l’année de l’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure : l’adresse du logement mis en location, sa date d’acquisition ou d’achèvement, la date de la première mise en location ainsi que la surface à prendre en compte pour l’appréciation du plafond de loyer, c'est-à-dire :
(Si le logement n’est pas loué au moment du dépôt de la déclaration des revenus de l’année d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure, la copie du contrat de bail et la copie de l’avis d’imposition du locataire devront être joints à la déclaration des revenus de l’année en cours de laquelle le bail est signé).
Ainsi que les documents suivants :
S’il s’agit d’une construction, la copie de la déclaration d’ouverture de chantier mentionnée à l’article R. 421-40 du code de l’urbanisme et de la déclaration d’achèvement des travaux, accompagnées des pièces attestant de leur réception en mairie ;
S’il s’agit de locaux que le contribuable transforme en logement il devra fournir à l’administration fisc al e une copie de la déclaration d’achèvement des travaux accompagnée d’une pièce attestant de sa réception en mairie, ainsi qu’une note précisant la nature de l’affectation précédente desdits locaux ;
S’il s’agit de locaux acquis par le contribuable en vue de les réhabiliter pour les donner en location il devra faire établir avant les travaux, et par un contrôleur technique ou un technicien de la construction qu al ifié indépendant de la ou des entreprises ré al isant les travaux de réhabilitation, un état descriptif du logement indiquant quels points ne correspondent pas aux caractéristiques de décence fixées par l’ arrêté du 19 décembre 2003 (les 15 rubriques de cet arrêté doivent être renseignées). Le logement ne doit pas satisfaire aux normes de décence pour au moins quatre performances techniques figurant au décret n°2002-120 du 30 janvier 2002. Après la réalisation des travaux, un état descriptif du logement devra être de nouveau effectué, indiquant que les travaux ont permis de donner au logement l’ensemble des caractéristiques d’un logement décent et qu’au moins six performances techniques, fixées par l’ arrêté du 19 décembre 2003 ont été obtenues suite à ces travaux.
Outre ces états et attestations, les états prévus aux articles L. 1334-5 et L.1334-7 du code de la santé publique, relatifs au plomb et donnés par le vendeur lors de la promesse de vente ou annexés à l’acte authentique de vent, doivent être fournis à l’administration.
Dans une copropriété, cette attestation indique que l’état apparent des parties communes qui desservent le logement est considéré comme décent, si tel est le cas, qu’elles aient ou non fait l’objet de travaux.
Pendant la période ouverte par l’engagement de location, le contribuable joint à chacune de ses déclarations des revenus un état faisant apparaître le détail du calcul du montant de la déduction pratiquée au titre de l’amortissement ainsi qu’une note indiquant le nom du ou des locataires.
En cas de changement de locataire au cours de cette période, le contribuable doit joindre à sa déclaration des revenus la copie du nouveau contrat de bail ainsi que la copie de l’avis d’imposition ou de non imposition n-2 du locataire entrant.
Tous les imprimés nécessaires sont fournis par l’administration fiscale.
La loi Robien mise en place par la loi d'Engagement National pour le Logement (ENL) a pour objectif d’améliorer l’engouement de l'immobilier locatif et par extension la construction de logement neuf en offrant aux investisseurs un avantage fiscal : la possibilité d’amortir jusqu’à 50% de la valeur du bien neuf sur neuf ans.
L'investissement immobilier Robien permet de créer un déficit foncier déductible du revenu global de l'investisseur permettant de baisser le revenu net fiscal de référence et donc le montant de l'impôt.
Voir les cas de remise en cause de l'avantage fiscal du dispositif Robien
ATTENTION : La déduction forfaitaire de 6% applicable aux revenus fonciers a été supprimée en 2006.
Pour certains, investir en loi Robien est un excellent moyen d'utiliser intelligemment une partie de leurs impôts ainsi que les loyers versés par un locataire pour se constituer un capital.
De plus, il faut savoir que le la loi Robien devient intéressante dès lors que vous payez un minimum de 2500€ d'impôt sur le revenu par an et que votre TMI (taux marginal d'imposition, pour l'obtenir, utilisez notre simulateur impôt 2008) est supérieur ou égal à 14 %.