La défiscalisation est également synonyme de réduction d'impôt.
La défiscalisation immobilière est un système qui consiste à diminuer la pression fiscale via l'investissement immobilier. Ce sont des mesures d'incitation fiscale mise en place par l'état.
Dans le langage courant, le terme défiscaliser désigne l'essentiel des dispositions prises pour échapper, en tout ou partie, à l'impôt en toute légalité.
Encouragée par les lois Scellier, Malraux et bien d'autres, la défiscalisation immobilière consiste à inciter les contribuables à investir dans l'immobilier en contrepartie de réductions d'impôts conséquentes.
Il faut savoir que l'investissement immobilier (en particulier avec les lois défiscalisantes) est l'investissement qui bénéficie le plus souvent du meilleur rapport Sécurité/Gain.
La défiscalisation immobilière a été mise en place par la loi d'Engagement national pour le logement (ENL). Elle a pour objectif d’améliorer l’engouement de l'immobilier locatif et par extension la construction de logement neuf ou rénové en offrant aux investisseurs des avantages fiscaux au traver de la défiscalisation immobilière.
En défiscalisation immobilière, il existe plusieurs dispositifs fiscaux permettant d'optimiser le financement de votre placement immobilier, ces dispositifs permettent de déduire une partie de votre investissement soit de vos impôts directement soit de vos revenus. Il correspondent cependant à des situations fiscales et des niveaux d'investissement différents.
Défiscaliser vous permet principalement d’investir dans le but d’obtenir des avantages fiscaux mais pas seulement :
Plus globalement, la défiscalisation immobilière recèle d'autres avantages que la réduction d'impôts :
| À court terme |
Vous allez réduire vos impôts (par exemple jusqu'à 50 % et 45000€ cumulés sur 9 ans avec la loi Robien). |
| À moyen terme | Vous allez vous constituer un revenu complémentaire qui permettra d'assurer les études de vos enfants ou faire face aux aléas de la vie. |
| À long terme | Vous allez vous constituer une retraite confortable grâce aux revenus locatifs et même assurer succession riche de patrimoine. |
| Investissement Sécurisé | Le Gestionnaire de votre bien veillera aux respects des conditions d’applications de la loi (plafonds de loyers, surfaces réelles, ressources locataires).
Assurance décès/invalidité sur le prêt pour ne pas pénaliser vos proches. |
Avant tout projet de défiscalisation, il est important d’analyser et prévoir vos besoins en vue de définir une solution adaptée à votre situation.
Il faudra pour cela déterminer clairement quelles sont vos motivations :
En fonction de vos objectifs une stratégie pourra être mise en place.
| Loi Borloo Populaire | Loi Robien recentré | |
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Amortissement |
50% sur 9 ans et 65% sur 15 ans | 50% sur 9 ans sans possibilité de prolongation |
|---|---|---|
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Déduction |
La déduction forfaitaire sur les loyers s’élèvent à 30% | Il n’y a pas de déduction forfaitaire sur les loyers |
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Bailleurs |
Un plafond des ressources des locataires doit être respecté | Ils n’ont pas de plafonds de ressource à respecter |
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Plafonds loyers |
Zone A : 16.37 euros/m² Zone B1 : 11.37 euros/m² Zone B2 : 9.30 euros/m² Zone C : 6.82 euros/m² |
Zone A : 20.45 euros/m² Zone B1 : 14.21 euros/m² Zone B2 : 11.62 euros/m² Zone C : 8.52 euros/m² |
Un appartement de 48 mètres carré, en banlieue de Dijon. Le loyer est inférieur au plafond Robien et Borloo (13,02 € et 11,06 €), mais est le reflet des loyers pratiqués dans cette commune.
| Loi Robien recentré | Loi Borloo Populaire | |
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Economies d'impôts |
34 752,14 € |
38 994,09 € |
|---|---|---|
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Investissement (achat + intérêts) |
215 001,58 €
|
215 001,58 € |
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Effort d'épargne |
112 343,18 €
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108 101,23 € |
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Rendement estimé |
2,47 % |
2,83 % |
Les simulations effectuées ne tiennent volontairement pas compte de la réévaluation des loyers. Les hypothèses prises sont basses afin de ne pas surestimer le rendement.
Comparatif géographique : Borloo Robien, lequel choisir ?
La FNAIM a calculé par région, en tenant compte du loyer marchand, quelles étaient en fonction des typologies le meilleur système appliqué.
| Studio | 2 pièces | 3 pièces | 4 pièces | |
| Marseille | Robien | Robien | Borloo | Borloo |
|---|---|---|---|---|
| Banlieue parisienne | Robien | Borloo | Borloo | Borloo |
| Toulouse | Robien | Borloo | Borloo | Borloo |
| Lyon | Robien | Robien | Borloo | Borloo |
| Grenoble | Robien | Robien | Robien | Robien |
| Nantes | Robien | Borloo | Borloo | Borloo |
| Bordeaux | Robien | Borloo | Borloo | Borloo |
Prenons l'exemple d'un bien immobilier d'une valeur de 400 000 €
La loi Robien permet d'amortir jusqu'à 50% du bien soit 200 000 € (400 000 X 0.5)
La réduction d'impôt sera relative à votre tranche marginale d'imposition.
Si celle-ci est de 40, la réduction d'impôt sera équivalente à 80 000 €, si elle est de 30, la réduction sera de 60 000 € et enfin, si elle est de 14 vous pourrez réduire jusqu'à 28 000 €.
Le calcul est simple, le montant maximum autorisé pour calculer la réduction d'impôt est de 300 000 €.
La réduction d'impôts sera donc équivalente à 75 000 €.
Le choix d'utiliser le dispositif Robien ou Scellier dépendra donc de votre pression fiscale même si dans la majorité des cas le dispositif Scellier est le plus avantageux.
Renseignez-vous sur les prix à l’achat (ancien, neuf, localisation…), afin d’éviter de surpayer votre acquisition.
Vérifiez la proximité des transports, commerces, écoles… Ces critères sont bien souvent un « plus » pour de futurs locataires ou acquéreurs.
Assurez-vous du bon rendement locatif de votre bien. C’est lui qui déterminera la rentabilité de votre investissement et donc le succès de l’opération. Ce point est particulièrement important pour les personnes se constituant un patrimoine.
Visitez le bien en vue afin d'éviter les mauvaises surprises.
Faites appel à des professionnels de la gestion de patrimoine qui sauront vous conseiller sur les dispositifs de défiscalisation (loi Robien, Borloo ...) et les biens immobiliers adaptés à votre profil.
N’envisagez pas le financement de votre investissement locatif comme celui de votre résidence principale. C'est pourquoi le conseil de spécialistes est précieux et vous évitera un mauvais montage financier.
Ne négligez pas les garanties annexes proposées par certaines assurances (perte à la revente, absence de locataire, loyer impayé, dégradations, problèmes juridiques). Vous pourrez, grâce à elles, réaliser votre projet d'investissement plus sereinement, sans avoir à vous inquiéter des principaux risques.
Solution de réduction d’impôt mise en place par le législateur ou par le gouvernement. La défiscalisation permet d’alléger sa charge fiscale en réduisant ses impôts.
Tout contribuable payant des impôts.
Plus votre Tranche Marginale d'Imposition est élevée, plus votre potentiel de défiscalisation est important (donc votre économie d’impôt).
Les lois de défiscalisations ont été créées pour palier à un déficit ou à une carence de l’Etat dans certains domaines tout en faisant en sorte de ne pas réduire le montant des perceptions.
Ainsi lorsqu’il faut créer de nouveaux logements dans une France ou le parc locatif est en déficit (800 000 logements), on fait appel à des lois comme la loi de Robien. Ce type de mesure permet à l’Etat, outre la construction de logements neufs destinés à la location, de relancer l’économie au travers d’un moteur essentiel, l’immobilier.
Les revenus locatifs sont un des éléments essentiels de l’opération. A ce titre il est très important que ceux-ci soient garantis car les loyers non perçus viendraient se déduire de l’économie d’impôt réalisée.
Oui. A condition de respecter les règles concernant les plafonds de déficit foncier.
Plus rentable que les fonds en euros, moins risqué que les actions et les obligations, la pierre constitue aujourd'hui un compromis équilibré entre rentabilité et sécurité. C'est une des meilleures solution de placement pour se constituer un patrimoine sans apport.
Il s'agit d'une assurance qui s'étale sur 10 ans à partir de la date de réception des travaux de ou des entreprises ayant réalisé votre bien. Elle comprend :
Il s'agit d'une garantie annuelle. Pendant l'année dite "de parfait achèvement des travaux", chaque entreprise se doit d'exécuter ce dont elle a été chargée et notamment d'en supporter tous les risques.
La garantie de Bon fonctionnement (biennale) qui prolonge d'un an la garantie de parfait achèvement, couvre les éléments d'équipement que l'on peut enlever ou démonter ou remplacer sans détériorer la construction (volets, menuiseries intérieurs, canalisations apparentes, chaudière, radiateurs, etc. …)
La garantie décennale couvre pour 8 années supplémentaires les dommages qui pourraient compromettrent la solidité de l'ouvrage ou le rendre impropre à sa destination (fissures dangereuses ou infiltrations dans le mur ou le plancher, mauvaise étanchéité des façades, fondations, ossature.)
Attention: L'assureur dommages ouvrage peut refuser d'intervenir pour les dommages s'ils ne mettent pas en péril la construction ou ne la rende pas impropre à sa destination.
Pour acheter dans le cadre de la loi De Robien, il n'est pas nécessaire d'avoir un apport de base, tout dépend de l'effort mensuel de trésorerie souhaité (appelé aussi effort d’épargne). Il est en effet possible d'optimiser votre investissement en le finançant à 100 % avec un taux de crédit bas.
L'investissement dans le cadre de la loi de Robien peut se révéler intéressant dans tous les secteurs géographiques. Cependant, l'amortissement se calculant sur le prix d'achat et le loyer étant plafonné, les programmes immobilier dans les grandes métropoles notamment dans Paris intra-muros, aux prix plus élevés que dans le reste de la France, s'avèrent être un investissement un peu moins intéressant que dans les autres secteurs (la rentabilité de l’investissement sera plus faible).
La situation du marché immobilier présente un fort déficit de logements neufs et une forte demande locative rend la situation du marché immobilier favorable. Les taux d'intérêts rendent encore plus attractif le montage financier.
Ce secteur bénéfice également d'un bon encadrement par les pouvoirs publics. En élaborant un produit adapté grâce à un emplacement étudié, l'utilisation de matériaux de qualité et le respect des critères de location, on met toutes les chances de son côté pour la réussite de l'opération.
Le marché immobilier est actuellement en constante progression, toutefois vous effectuerez la revente dans d'excellentes conditions et effectuerez une plus value significative si :
Bien en tendu si le marché se porte bien, la sortie de l'opération s'effectue dans les meilleures conditions. Si le contexte est plus difficile, c'est souvent le locataire qui rachète le bien en exerçant son droit de préemption et en profitant de taux d'intérêts faibles dans un montage financier adapté.
Les textes de défiscalisation sont clairs et sans ambiguïté. Ils sont votés officiellement par le gouvernement dans le cadre des Lois de Finance. Ils ne peuvent être remis en causes et obéissent à des règles juridiques.
Si vous souhaiter réaliser des économies d’impôts, vous constituer un patrimoine, générer des revenus complémentaires afin d’augmenter votre pouvoir d’achat, préparer votre retraite ou protéger vos proches vous pouvez décider d’investir en vous aidant de la loi Scellier.
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Loi |
Type d'investissement |
Mécanisme |
Contribuable visé |
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Robien Robien recentré 2003 |
Investissement locatif dans le neuf |
Amortissement de 50 % du montant du bien sur 9 ans | Tranches élevées d'imposition sur le revenu avec revenus fonciers |
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Investissement locatif dans le neuf |
Amortissement de 65 % de la valeur du bien sur 15 ans | Tranches élevées d'imposition sur le revenu avec revenus fonciers | |
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Malraux |
Investissement en monuments historiques | Exonération totale du déficit foncier lié à l'investissement | Tranches les plus élevées d'imposition sur le revenu et les contribuables redevables à l'ISF |
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Girardin |
Investissement dans les DOM-TOM | Exonération de 50 % du montant de l'investissement | Tranches élevées d'imposition sur le revenu avec revenus fonciers |
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Demessine |
Investissement dans une résidence de tourisme classée dans une zone de revitalisation rurale | Réduction d'impôt de 25 % du montant de l'investissement et remboursement de la TVA | Toutes tranches d'impositions et constitution de patrimoine immobilier |