Le régime réel d'imposition

Le régime réel d’imposition vous permet de déduire un certain nombre de charges de votre revenu foncier.
Il s’applique de plein droit au contribuable dont le revenu foncier excède 15 000 € (voir le régime « micro-foncier ») ou sur option dans le cas inverse.
Vous serez amené à déposer une déclaration spécifique de revenus fonciers N°2044.

Régime réel : le dispositif

Les charges déductibles du revenu brut, acquittées effectivement au cours de l’année d’imposition, comprennent:

1. les frais réels de gérance (rémunération d’un administrateur de biens…) et de rémunération des concierges.
2. les frais réels de rémunération, honoraire et commission versés à un tiers pour la gestion du logement.

   Il s'agit, à titre d'exemple des commissions versées par le bailleur à une agence immobilière.

3. l'abattement forfaitaire représentatif des frais de gestion exposés par le bailleur.

   Cet abattement forfaitaire, dont le montant est exprimé en euro et par logement (20 Euros), vise à prendre compte les petits frais divers, tels que téléphone ou correspondance, supportés par le bailleur.

4. le montant des primes d’assurance.

   Désormais, les primes d'assurance sont déductibles quelque soit leur objet dès lorsqu'elles incombent définitivement au bailleur. Il s'agit principalement en pratique des primes d'assurance pour loyers impayés et propriétaire non occupant.

5. les frais de procédure.

   Les frais de procédure engagés en vue de l'acquisition et surtout de la conservation de ses revenus fonciers par le bailleur sont déductibles.

6. les dépenses de réparation et d’entretien.

   Il s' agit des dépenses incombant au bailleur, destinées au maintien ou à la remise en état du logement et qui ne modifient ni la consistance, ni l’agencement, ni l’équipement initial du logement. (ex : remplacement d’une chaudière).Les réparations locatives prises en charge par le bailleur ne peuvent être déduites que sous certaines conditions.

7. les dépenses d’amélioration qui apportent un nouveau confort sans modifier la structure de l’immeuble et à la condition que le local soit affecté à l’habitation au moment des travaux sauf s’il s’agit de favoriser l’accueil des handicapés. (ex : installation d’une antenne collective TV).

   Sont exclus les travaux de construction, reconstruction, agrandissement et les équipement installés à cette occasion.

8. les intérêts et autres frais liés à un emprunt contractés pour l’acquisition, la construction, la réparation, l’amélioration ou la conservation de l’immeuble.
9. les déductions spécifiques. La déduction forfaitaire de droit commun, ainsi que celles d'un montant inférieure, sont supprimées à compter de l'imposition des revenus de l'année 2006. Pour les dispositifs en faveur de l'investissement locatif dont la déduction forfaitaire était majorée, celle-ci est remplacée par une déduction spécifique.
10. la déduction spécifique suite à mobilité professionnelle. Les personnes amenées à transférer leur habitation principale pour des raisons professionnelles bénéficient d'une déduction spécifique à valoir sur les revenus bruts fonciers tirés de la location de leur ancienne habitation principale.
11. le traitement des provisions pour charges de copropriété. En principe, une charge n'est déductible que lorsqu'elle a été effectivement payée par le syndicat des copropriétaires et affectée à une dépense déductible au regard des règles relatives aux revenus fonciers. Cependant, la ventilation définitive des charges est généralement effectuée l'année suivante. Pour pallier cet inconvénient le copropriétaire bailleur est désormais tenu de déduire les provisions destinées à couvrir les dépenses prévues au budget prévisionnel ainsi que celles prévues pour financer les travaux hors budget prévisionnel au titre de l'année d'imposition en cours. En contrepartie, le bailleur doit procéder à la régularisation des charges légalement déductibles l'année suivante.
12. la taxe foncière et la contribution sur les revenus locatifs (CRL) et éventuellement la taxe spéciale d’équipement afférente à l’immeuble.
    Mais ne sont pas déductibles: la taxe sur les ordures ménagères, la taxe de balayage et la taxe d’habitation.
13. la déduction partielle de la CSG sur les revenus fonciers.

Option

Le contribuable placé de plein droit sous le régime du micro foncier peut opter pour le régime réel d’imposition.

• L’option est globale et s’applique à l’ensemble des revenus fonciers réalisés par le foyer fiscal,
• Elle est irrévocable pour une période de 3 ans et renouvelable tacitement pour la même durée sauf dénonciation expresse.

Déficits fonciers

Principe :

Il y a déficit foncier, lorsqu’au cours d’un même l’année les charges déductibles sont supérieures au revenu foncier brut.

Vous ne pouvez imputer le déficit constaté que sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Exception :

La déduction du déficit foncier du revenu global est possible lorsqu’il résulte de dépenses autres que les intérêts d’emprunt et dans la limite de 10 700 €.

Lorsque le revenu global est insuffisant pour absorber le déficit foncier, l’excédent est imputable sur les revenus globaux des 6 années suivantes.

La fraction de déficit supérieur à 10 700 € ainsi que celle résultant des intérêts d’emprunt est déduite dans les conditions de droit commun sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

L’imputation des déficits fonciers sur le revenu global n’est définitivement acquise que si le contribuable maintien l’affectation de l’immeuble à la location jusqu’au 31 décembre de la 3ème année suivante.

(Sauf décès, invalidité, perte d’emploi du contribuable ou de son conjoint, expropriation pour cause d’utilité publique).